Динамика цен на жилую недвижимость по районам города в рублях в 2014-2017 гг. по месяцам на рис. 1.
Плавное снижение цены квадратного метра на рынке вторичной недвижимости наблюдалось с начала 2015 года. Факторами падения цен стали: снижение платежеспособного спроса из-за падения доходов населения, рецессия, высокая инфляция и рост предложения на рынке.
В июне и июле 2016 года в разных районах города Уфы зафиксированы минимальные цены, представленные в таблице. На рис. 1 заметен в августе слабый «отскок» от дна: падение цен замедлилось и наметился небольшой рост до осени 2016 года. Позитив на рынке был вызван сближением ставок по ипотеке на 1,5-3% для первички и вторички весной 2016 года, в результате которого часть спроса на первичку переориентировалась на вторичный рынок. Так же активность покупателей стала следствием значительного падения цен на недвижимость: с момента начала снижения цен в марте 2015 в июне 2016 снижение цены квадратного метра стало существенным: от 9,7% в Кировском районе до 16% в Ленинском районе. Дополнительно на активность покупателей положительно повлияла готовность к торгу продавцов недвижимости и выросшие за год-полтора на 10-15% сбережения на банковских депозитах начала 2015 года.
Не характерная для лета высокая активность покупателей к осени исчерпала платежеспособный спрос, что привело к новому падению цен: с наступлением ноября тенденция снижения вновь набрала силу и в настоящий момент цены преодолели минимумы лета 2016 года.
В таблице красным отмечены минимальные цены на вторичном рынке за последние 12 месяцев. Как видно из таблицы, в феврале 2017 в большинстве районов города цены преодолели минимумы лета 2016. Исключение составили цены в центре города с традиционно дорогой недвижимостью - Кировском и Ленинском районах. Здесь цены хотя и близки к минимумам, но пока не достигли уровня лета 2016.
Таблица 1. Цена за 1 кв.м. в руб. по районам
Снижение стоимости квадратного метра в феврале 2017 отностельно пика рынка февраля 2015 года в среднем по городу составляет 12,5% (рис.2). Наиболее подешевевшая вторичка продается в Орджоникидзевском (16,2%), Дёмском (15,5%) и Калининском районах (15,4%). Наименьшее снижение цен в течение всего падения рынка недвижимости коснулось вторички в Кировском(10%) и Советском (11,8%) районах.
Интересно, что темп снижения стоимости вторички с ноября 2016 по февраль 2017 не такой высокий, каким он был до середины 2016 года. На графике рис. 2 видно, что начиная с лета 2016 цены колеблются в коридоре от 9-10% до 16,5% не выходя за его пределы, что может указывать на то, что падающий тренд близок к истощению и в ближайшем будущем может произойти стагнация цен с последующим ростом.
Локальные колебания перед возобновлением падающего тренда или завершение падающего тренда и его смена штилем с последующим ростом – оценить сейчас невозможно. В пользу версии продолжения падения говорит то что предложение на рынке превышает спрос, поскольку непроданные новостройки на этапе сдачи объекта составляют конкуренцию вторичке, а так же у населения остается мало возможностей копить на квартиру или выплачивать ипотеку из-за отсутствия роста реальных доходов.
Однако, аргументов за то что падающий тренд замедлится и на рынке начнется стагнация цен, тоже достаточно: постепенно усиливается рост доступности жилья в связи со снижением ипотечных ставок, происходит адаптация собственников вторички к новым реалиям: часть из них готова к хорошему торгу, а часть – не готова расставаться с квартирой по низким ценам, пересматривает планы продажи недвижимости и снимает свой вариант с продажи в надежде на лучшие времена. При сжатии спроса происходит снижение рентабельности застройщиков и возможно замораживание проектов строительства нового жилья, что приведет к балансу спроса и предложения на рынке жилья в целом и стабилизации цен. Развитие событий по сценарию дальнейшего сближения ставок по ипотеке на первичном и вторичном рынке сделает покупку вторички более привлекательной, поскольку не несет в себе риски недостроя.
Для покупателя – сейчас оптимальное время для покупки жилья: снижение ставок по ипотеке, наиболее низкие цены на недвижимость, замедление падающего тренда, которое обычно предваряет завершение падения цен.
Аналитика подготовлена на основе данных Avito.ru, Domofond.ru, Irr.ru. При использовании материалов ССЫЛКА ОБЯЗАТЕЛЬНА, в интернете – АКТИВНАЯ ИНДЕКСИРУЕМАЯ ГИПЕРССЫЛКА http://perspektivaufa.ru/
0
