Еще раз про обязательства оформить жилое помещение, приобретенное с использованием материнского (семейного) капитала, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга (супруги), детей

В соответствии с ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" (ред. от 03.07.2016) (далее - Федерального закона) жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей и их детей (в том числе первого, второго, третьего и последующих детей) с определением размера долей участников данной общей собственности по их соглашению.

Согласно Правилам направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 12 декабря 2007 г. N 862Ю, для получения государственного сертификата на материнский семейный капитал получателям необходимо предоставить письменное обязательство лица (лиц) оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей).

Зачастую, эти взятые получателями государственных материнских (семейных) капиталов обязательства должным образом, не исполняются, что порождает за собой соответствующую судебную практику об обязании собственников жилых помещений выделить доли в праве общей долевой собственности членам своей семьи, а также о признании судами по искам прокуроров или заинтересованных лиц недействительными сделок, совершенных собственниками, не выполнившими взятые на себя обязательства. Например, Решение Ангарского городского суда Иркутской области по делу 2-1220/2013 ~ М-687/2013 и т.д.

Справедливо отметим, что в практике Агентства недвижимости «Перспектива» отсутствуют такие спорные сделки, потому что наши юристы уделяют тщательное внимание проверке наличия у собственника-продавца неисполненного обязательства получателя государственного сертификата на материнский (семейный) капитал, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей).

При этом, для обеспечения максимального удобства своим клиентам Агентство недвижимости «Перспектива» предоставляет возможность получить справку Пенсионного фонда Российской Федерации о размере (остатке) материнского капитала всего за 5 минут! Для этого клиенту нужно предъявить только свой паспорт гражданина РФ и воспользоваться специальным сервисом непосредственно в нашем офисе.

Юристы Агентства недвижимости «Перспектива», основываясь на активной гражданской позиции, продолжают настаивать на включении в положения Федерального закона правовой нормы, обязывающей территориальные органы Пенсионного фонда Российской Федерации в порядке межведомственного взаимодействия направлять в соответствующие территориальные органы Росреестра информацию о выданных (аннулированных) государственных сертификатах на материнский (семейный) капитал при наличии письменных обязательств лица (лиц) оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей).

При этом, мы полагаем, что необходимо предусмотреть в Федеральном законе от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации недвижимости" особенности государственной регистрации ограничения (обременения) прав на объект недвижимости, а также объект долевого строительства в виде действующего обязательства лица (лиц) оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) (далее – обязательство получателя государственного сертификата на материнский (семейный) капитал).

Обязательство получателя государственного сертификата на материнский (семейный) капитал погашается государственным регистратором при государственной регистрации права общей долевой собственности лица, получившего сертификат, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) либо при аннулировании государственного сертификата на материнский (семейный) капитал.

До момента исполнения обязательства получателя государственного сертификата на материнский (семейный) капитал жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, не может быть отчуждено в собственность иных лиц, за исключением следующих случаев:

- выдачи свидетельства о праве на наследство с учетом доли (долей) в праве общей долевой собственности, которая могла бы принадлежать умершему наследователю (наследодателям);

- обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество с учетом доли (долей) в праве общей долевой собственности, которая могла бы принадлежать залогодателю (залогодателям);

- вступления в законную силу решения суда;

- иные случаи, предусмотренные федеральным законом.

Размер долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, в отношении которого действует обязательство получателя государственного сертификата на материнский (семейный) капитал, определяется в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Для оформления жилого помещения, в отношении которого действует обязательство получателя государственного сертификата на материнский (семейный) капитал, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей), не требуется согласие какого-либо третьего лица.

В случае, если в отношении жилого помещения, приобретенного (построенного, реконструированного) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, действует иное ограничение (обременение) права, то в соответствующие регистрационные записи об указанном (ограничении (обременении) права вносятся изменения в сведения о правообладателях, чьи права обременяются (ограничиваются).

На основании пункта 2 Постановления Правительства РФ от 12.12.2007 N 862 (ред. от 03.03.2017) "О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий" вышеуказанные предложения были направлены в Министерство труда и социальной защиты Российской Федерации, Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации и Министерство финансов Российской Федерации.

Ранее, в ходе делового общения, нашу позицию поддержала Исполнительная дирекция Пенсионного фонда Российской Федерации, которая заявила при этом что «отсутствие четко прописанной процедуры существенно затрудняет осуществление контроля за исполнением гражданами оформленных обязательств, однако не свидетельствует о полном его отсутствии» и указала что функции контроля за исполнением данных обязательств относятся к компетенции органов прокуратуры Российской Федерации.

Также мы запросили разъяснения по следующим вопросам:

А) рассмотрим типичную жизненную ситуацию - жилое помещение, однокомнатная квартира, общей площадью 35 кв.м. была приобретена в 2014 гражданином за счет собственных средств, а также ипотечного кредита, для погашения которого были использованы в том числе средства материнского (семейного) капитала. Взятое им на себя нотариально удостоверенное обязательство оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей, не было исполнено в установленный срок.

В 2017 году собственник данной квартиры решил ее продать, а взамен приобрести уже двухкомнатную квартиру, общей площадью 75 кв.м.

Возникают 2 вопроса:

а) возможно ли путем новации заменить обязательство оформить однокомнатную квартиру, общей площадью 35 кв.м., в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга (супруги), детей на новое обязательство оформить двухкомнатную квартиру, общей площадью 75 кв.м., в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга (супруги), детей?

б) Возможно ли, не исполняя обязательство оформить однокомнатную квартиру, общей площадью 35 кв.м., в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга (супруги), детей, сразу приобрести в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга (супруги), детей, новую двухкомнатную квартиру, общей площадью 75 кв.м.? Данный способ предпочителен тем, что при «промежуточном» оформлении однокомнатной квартиры, общей площадью 35 кв.м., в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга (супруги), детей, т последующем отчуждении по договору, возникают расходы на оплату нотариального удостоверения и государственной пошлины за государственную регистрацию прав.

Б) рассмотрим еще одну ситуацию.

В 2015 году гражданином был заключен договор участия в долевом строительстве, предметом которого является объект долевого строительства – двухкомнатная квартира, общей проектной площадью 65 кв.м., за счет собственных средств, а также ипотечного кредита, для которого были использованы в том числе средства материнского (семейного) капитала.

Здесь возникают две типичные ситуации.

а) По независящим от участника долевого строительства обстоятельствам и по вине застройщика ввод в эксплуатацию многоквартирного дома затягивается или вовсе становится невозможным.

Какой исход взятого гражданином обязательства оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга (супруги), детей?

б) гражданин, в 2017 году, захотел заключить договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве третьему лицу, а на вырученные средства приобрести другое жилое помещение на вторичном рынке недвижимости – квартиру, общей площадью 55 кв.м.
                Возможна ли такая уступка права требования при том, что гражданин на момент ее совершения не имеет возможности обязательства оформить строящееся жилое помещение, приобретенное с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга (супруги), детей, т.к. многоквартирный дом еще не введен в эксплуатацию. А приобрести готовое жилье вынуждают жизненные обстоятельства – семье попросту негде жить.

О полученных ответах компетентных министерств мы расскажем в нашем блоге.