Аренда на 1 января 2016 за 1 кв.м. в руб.

1. Советский -                 403 руб. за кв.м.
2. Ленинский -                 392 руб. за кв.м.
3. Кировский -                 383 руб. за кв.м.
4. Октябрьский -             381 руб. за кв.м.
5. Орджоникидзевский - 352 руб. за кв.м.
6. Калининский -             319 руб. за кв.м.
7. Дамский                       304 руб. за кв.м.


     Динамика цен на аренду жилой недвижимости в рублях в 2014-2015 гг. по кварталам в рублях за 1 кв.м. (рис.1), из которого видно что самыми дорогими для аренды районами являются Кировский, Ленинский и Советский, что объясняется близостью к центру деловой активности города. Причем в 4 квартале 2015 г. в Советском районе наблюдается рост арендной ставки, а в Кировском и Ленинском районах – замедление падения. Динамика ставок обуловлена сезонностью спроса на аренду жилой недвижимости, когда в 3 и 4 кварталах ежегодно – высокий сезон (окончание периода отпусков, рост деловой активности, канун и начало учебного года, новогодние праздники и т.д.), а в 1 и 2 кварталах – спад активности.


Рис. 1. Динамика цен на аренду жилой недвижимости в рублях в 2014-2015 гг. по кварталам в руб. за 1 кв.м.





    На рис. 11 за 100% взят период 4 квартал 2013 года, видно что наибольшее снижение арендных ставок произошло за 2 года в Демском райне (15,4%) и в Ленинском райне (16,4%). Динамика цен в Демском и Калининском районе обусловена рыночной тенденцией снижения платы за аренду в целом по городу. Арендаторам удобнее и выгоднее снимать жилье ближе к месту учебы или работы (центр и более южные районы города), одновременно со снижением стоимости аренды в центре происходит снижение спроса в этих отдаленных районах, где меньшая деловая активность. Снижение арендных ставок в Ленинском районе обусловлена ростом предложения на рынке.

Рис. 2. Ежеквартальный темп роста цен аренды в 2014-2015 гг. (относительно 4 квартала 2013 г.)



     На графике 2 ярко выражен падающий тренд доходности от аренды (в % годовых, без учета расходов на содержание и коммуналку). Начиная с 4 квартала 2014 года, что является следствием роста предложения на рынке.

     На рис. 3 показана эффективность вложения денежных средств в жилую недвижимость с инвестиционной (красный цвет) и доходной точек зрения (зеленый цвет) в % годовых (без учета инфляции и затрат на содержание объекта) за 2015 год.

  Рис. 3. Эффективность вложения денежных средств в жилую недвижимость Уфы в 2015 году




     В результате падения цен на недвижимость вложения для инвесторов в 2015 году стали убыточными, однако, доход от сдачи в аренду в Советском и Кировском районах способен сгладить финансовые потери. Максимальный разрыв между инвестиционной привлекательностью и доходностью зафиксирован в Демском районе (6,2%) и Орджоникидзевском районе (4,6%), что стало следствием оттока арендаторов, а так же роста предложения арендодателей (в связи с вводом в эксплуатацию новых жилых комплексов) и роста предложения.

     Падение инвестиционной привлекательности, начавшееся в 2 квартале 2015 года произошло по нескольким причинам. Банковские вкладчики в начале 2015 г. рассчитывали на ставки 15 и более процентов по депозитам в крупных банках. Это меньше доходности вложений в самые удачные проекты на рынке недвижимости, но зато и риски практически полностью отсутствуют: вклады застрахованы, и, что немаловажно, деньги из банка можно забрать в любой момент, а реализация квартиры займет не менее нескольких месяцев. Сегодня у инвесторов действительно незавидная ситуация. Прежде всего, это связано с тем, что на рынке фактически отсутствуют покупатели с «живыми деньгами». Одновременно с этим государственное субсидирование ипотечной ставки не распространяется на покупку по переуступке, то есть приобретение инвестиционных квартир. Поэтому сроки экспозиции, а значит, и сроки выхода из актива сегодня значительно затягиваются, и большой объем предложений от таких же инвесторов-собственников вынуждает идти на демпинг. А значит, сегодняшние инвесторы вряд ли могут рассчитывать на такую же прибыль, как год назад.

      Негатива добавляет и изменение налогового законодательства: с 1 января 2016 г. для освобождения от уплаты налога на прибыль с продажи квартиры нужно владеть недвижимостью в течение пяти лет, а не трех, как раньше.

      В результате доля краткосрочных спекулятивных инвестиций в новостройки снизилась практически до нуля и инвестиционные покупки совершаются все чаще не с целью перепродажи, а для дальнейшей передачи квартиры детям или реализации жилья через три-пять лет, что является достаточно длительным сроком нахождения инвестора в проекте.

      Рекомендации для инвесторов, желающих вложить средства в недвижимость – присмотреться внимательнее к объектам в Советском и Кировском районах. Падение спроса можно будет переждать в аренде, а при его восстановлении - выгодно продать.


     Аналитика подготовлена на основе данных Avito.ru, Domofond.ru, Irr.ru. При использовании материалов ССЫЛКА ОБЯЗАТЕЛЬНА, в интернете – АКТИВНАЯ ИНДЕКСИРУЕМАЯ ГИПЕРССЫЛКА.